Imagine que usted está interesado en comprar, refinanciar, o alquilar un inmueble comercial. Para tomar decisiones bien informadas e identificar los riesgos, es importante realizar la debida diligencia medioambiental, a través de una Evaluación Ambiental del Sitio (Fase I). La mayoría de las entidades crediticias requieren una Evaluación Ambiental antes de aprobar un préstamo financiero. En este artículo, le introduciremos al proceso, qué puede esperar de su profesional ambiental, y como se puede adaptar el proceso a su proyecto.
Acuerde el Alcance del Trabajo
Durante la primera etapa del proceso, hable con su profesional ambiental para establecer sus objetivos y los requisitos de su entidad crediticia. Para poder acogerse a las protecciones federales bajo la Ley de Compensación y Responsabilidad por Respuesta Ambiental Integral (CERCLA), necesitará una Evaluación Ambiental del Sitio (EAS) Fase I ASTM E15272-13,
lo que implica una revisión de registros, una visita al sitio, entrevistas, y la creación de un reporte final.
Típicamente, las evaluaciones ambientales de Fase I no incluyen inspecciones de pintura con plomo, asbestos, radón, ni la recolección de muestra de tierra o de aguas subterráneas. Si usted o su entidad crediticia requieren servicios adicionales, es importante mencionarlos desde el inicio del proceso para que su profesional pueda definir adecuadamente el alcance del trabajo y satisfacer sus objetivos y requerimientos.
También es posible, simplificar la debida diligencia. Por lo general, las Evaluaciones de Transacciones (ASTM E1528-14) son más rápidas y menos costosas ya que no requieren tanta profundidad de investigación, ni generan protección contra las responsabilidades como una Evaluación Ambiental del Sitio Fase I. Algunas entidades crediticias prefieren Evaluaciones de Transacciones para propiedades por debajo de un valor determinado y con un historial bien documentado de ausencia de riesgos medioambientales.
Espere a Ser Entrevistado
Una parte fundamental del proceso es entrevistar al solicitante del reporte (¡usted!) acerca de su conocimiento sobre el inmueble. Generalmente el profesional ambiental hablara con usted de manera personal o vía telefónica y en algunas ocasiones le solicitara completar un breve cuestionario con preguntas como:
- ¿Le parece justo el precio de compra respecto al valor de mercado del inmueble?
- ¿Tiene algún conocimiento sobre los usos pasados del inmueble?
- ¿Tiene algún conocimiento sobre derrames, fugas, emisiones o reportes anteriores?
No es necesario tener conocimiento sobre cada pregunta, pero para poder calificar para la protección de responsabilidad civil del propietario, debe responder honestamente a todas las preguntas (por ejemplo: “Si”, “No” o “No lo sé”). Esta entrevista es un requisito para satisfacer la búsqueda de información por todas posibles avenidas de investigación. Si el informe debe cumplir con la norma ASTM E15272-13 Fase I EAS, el profesional ambiental también está obligado a entrevistar a los propietarios y ocupantes anteriores y actuales del inmueble.
La Visita al Inmueble
Ahora viene lo divertido (¡para nosotros, al menos!). El profesional ambiental tendrá que visitar el inmueble y evaluar todas las estructuras del inmueble. Aunque su presencia no es obligatoria, será bienvenido mientras el profesional pone en práctica su experiencia y habilidades de investigación en busca de evidencia de materiales peligrosos y productos derivados del petróleo. ¿Es eso un tubo de llenado en el sótano? ¿Hay basura en el bosque? ¿Qué operaciones ocurren en el vecindario?
El Reporte
Después de las entrevistas, una revisión de registros, y la visita al inmueble, se le presentará un extenso reporte que incluye varios apéndices con el sustento empleado por el profesional para llegar a sus conclusiones. El reporte describirá la propiedad, especificará toda la investigación y trabajo realizado por su profesional ambiental, y presentará las conclusiones del profesional. Para facilitar la revisión, Cooperstown Environmental resumirá las conclusiones al principio del reporte en el Resumen Ejecutivo. Esta sección identificará las Condiciones ambientales Reconocidas, resultados, y de ser necesario recomendará investigaciones adicionales. Algunas Investigaciones adicionales pueden ser recomendadas para determinar, si derrames de sustancias peligrosas o productos derivados del petróleo han ocurrido en la propiedad o, en el caso de derrames conocidos, para evaluar el alcance actual de la contaminación.
Decida Los Pasos a Seguir
Como el solicitante dueño de este reporte, dependerá de usted decidir los pasos a seguir con la información encontrada. Considere sus objetivos para la propiedad, así como su posición frente al riesgo y la de de su entidad crediticia.
Quizás el reporte era solamente un requisito para la refinanciación, y se siente seguro de seguir adelante independientemente de las conclusiones del reporte.
Es posible que el proceso de Debida Diligencia Fase I revele información sobre la que usted no estaba enterado, como tanques de almacenamiento oxidados o antecedentes de derrames. Consulte con su profesional ambiental los resultados y de ser necesario pida aclaraciones, detalles, o recomendaciones para investigaciones adicionales. Después de semanas trabajando en su investigación, En Cooperstown Enviromental, estamos deseando compartir nuestros hallazgos y ayudarlo en el proceso, y si decide seguir con investigación adicional, tenemos los recursos y la experiencia para diseñar y realizar su Fase II.